Examensreport

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Einmal wöchentlich veröffentlichen wir hier – i.d.R. auf der Basis von eingereichten Gedächtnisprotokollen – eine unverbindliche Lösungsskizze. So sind Sie im Bilde, was gerade im Examen gelaufen ist und können Ihre Vorbereitung danach ausrichten. Der Service ist kostenlos. Gerne können Sie Ihr Gedächtnisprotokoll einreichen, es wird dann zeitnah eine verständliche Lösungsskizze angefertigt.

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Februar 2018 Hessen - ZR II ("Zwei Brüder, ein Haus")

V1 und V2 sind jeweils hälftige Miteigentümer eines Hauses, das sie von ihren Eltern geerbt haben. Im Mai 2016 beschließen V1 und V2, das Haus zu verkaufen und platzieren ein Exposé auf mehreren Internetportalen:

 „Das massive Architektenhaus mit 3 Geschossen wurde 2002 errichtet. Der Garten ist terrassenförmig angelegt. An einer der beiden seitlichen Grundstückstücksgrenzen befindet sich wegen der Hanglage eine Winkelstützmauer.“

Das Haus wurde tatsächlich im Jahre 2002 errichtet. Allerdings wurde bei Errichtung des Wohnhauses die Rückenwand der Scheune integriert, die sich zuvor an diesem Ort befand. Diese Rückenwand ist 10 Meter lang und tragend. Sowohl V1 als auch V2 wussten von der Einbeziehung der früheren Scheunenwand als Außenwand für das neue Wohnhaus, hielten diesen Umstand aber nicht für bedeutsam.

Die Winkelstützmauer an der Grundstücksgrenze hatte V2 errichtet. Allerdings verwendete er dafür kleinere „L-Steine“ als gesetzlich vorgeschrieben. Die Standsicherheit ist dadurch gefährdet und das Erdreich wird nicht ausreichend gesichert. V2 wusste, was er tat. V1 ging davon aus, dass der V2 die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt habe.

K stößt im Internet auf das Exposé. Dort wird der Grundriss mit 300 m2 angegeben. Die Angabe beruht auf den Mitteilungen der Eltern und des seinerzeit beauftragten Architekten. Tatsächlich war das Grundstück erheblich kleiner. V1 und V2 wussten hiervon nichts. Die Ermittlung der exakten Grundfläche ist aufgrund des Zuschnitts des Hauses auch nur durch einen Experten möglich.

K und V1 führen einen Besichtigungstermin durch. Für K sind keine Mängel erkennbar. Er ist daher bereit, für das Grundstück 765.000 Euro zu zahlen.

In dem notariellen Kaufvertrag vom 22.06.2016 wird vereinbart:

§ 2
Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut.
(Keine Angaben zu Größe und Alter)

§ 3
Der Vertragsgegenstand wird verkauft, wie er vom Käufer besichtigt wurde. Die Verkäufer leisten für vorhandene Sachmängel keine Gewähr. Sie haften insbesondere nicht für den baulichen Zustand und für eine bestimmte Größe des Grundstücks und des Hauses.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses befindet sich V1 auf einer längeren Geschäftsreise. Er wird von der vollmachtslosen Notarangestellten vertreten. Nach seiner Rückkehr am 17.07.2016 genehmigt er die Vertretung in notarieller Urkunde.

Nach Zahlung des Kaufpreises zieht der K in das Haus ein. Ein von ihm beauftragter Architekt stellt fest, dass die Grundfläche des Hauses nur 240 m2 beträgt. Auch fällt dem Architekten auf, dass die eine Außenwand mindestens 50 Jahre älter sein muss als angegeben (mit entsprechenden Folgen für die Heizkosten). Und schließlich stellt der Architekt auch den Zustand der Stützmauer fest und taxiert die Sanierungskosten auf 25.000 Euro.

K wendet sich an V1 und V2 und begehrt

1. Schadensersatz i.H.v. 25.000 Euro für die Stützmauer

2. Minderung des Kaufpreises wegen der zu geringen Fläche

3. Schadensersatz wegen der alten Rückwand, die in die Außenwand integriert wurde.

Nachdem der K erfahren hat, dass der V2 kein Geld mehr hat, richtet er seine Ansprüche nur noch gegen V1.

Stehen dem K die geltend gemachten Ansprüche gegen V1 zu?

 

Unverbindliche Lösungsskizze

Frage 1: K gegen V1 auf Schadensersatz i.H.v. 25.000 Euro wegen der Stützmauer

A. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB

I. Anspruch entstanden

1. Wirksamer Kaufvertrag

a) Einigung
-> Stellvertretung des V1 durch Notarangestellte, §§ 164 ff. BGB (+); Arg.: Genehmigung durch V1, §§ 182 I, II, 184 BGB.

b) Wirksamkeit
-> Form, §§ 125 S. 1, 311b I 1 BGB (+)

2. Mangel
Hier: § 434 I 2 Nr. 2 BGB

3. Zum maßgeblichen Zeitpunkt
-> Übergabe, § 446 BGB (+)

4. Voraussetzungen der §§ 280 I, III, 281 BGB

a) Schuldverhältnis (+)

b) Pflichtverletzung

aa) Schlecht-/Nichtleistung (+)

bb) Leistungsaufforderung mit angemessener Fristsetzung
(-), aber: endgültige Verweigerung, § 281 II BGB

c) Vertretenmüssen, § 276 I BGB
-> Vermutet, § 280 I 2 BGB
- Problem: Bezugspunkt
- aA: mangelhafte Leistung
- aA: unterbliebene Nacherfüllung
- hM: alternative Anknüpfung; Arg.: Wortlaut des § 281 BGB
Hier: zumindest keine Exkulpation bzgl. unterbliebene Nacherfüllung

d) Rechtsfolge: Schadensersatz statt der Leistung, §§ 249 ff. BGB
Hier: Kosten für Instandsetzung, § 249 II BGB

5. Kein Ausschluss

a) Kenntnis, § 442 BGB (-)

b) Vertraglicher Ausschluss
-> § 3 des notariellen Kaufvertrages

aa) Auslegung, §§ 133, 157 BGB
-> Gewährleistungsausschluss

bb) Wirksamkeit
-> Arglist, § 444 BGB
- V1: (-)
- V2: (+)
- Problem: Zurechnung der Arglist des V2
- Contra: Einzelwirkung, § 425 BGB; Ansprüche gegen V2
- Pro: § 166 BGB analog; Käuferschutz

6. Ergebnis: (+)

II. Anspruch nicht erloschen (+)

III. Anspruch durchsetzbar (+)

IV. Ergebnis: (+)

B. CIC, §§ 280 I, 241 II, 311 II BGB
(-); Arg.: nicht anwendbar, da keine eigene Arglist des V2

C. § 823 I BGB
(-); Arg.: keine Eigentumsverletzung des K

D. § 823 II BGB; § 263 StGB
(-); Arg.: kein Betrug durch V1

Frage 2: K gegen V auf anteilige Rückerstattung des zu viel gezahlten Kaufpreises wegen der geringeren Fläche

A. §§ 437 Nr. 2, 323 I, 326 V, 441 I, IV, 346 I BGB

I. Anspruch entstanden

1. Wirksamer Kaufvertrag (+)

2. Mangel
-> Beschaffenheitsvereinbarung, § 434 I 1 BGB, durch Vorlage des Grundrisses (-); Arg.: keine Angaben im notariellen Kaufvertrag 
-> § 434 I 2 Nr. 2 BGB; Arg.: Angaben im Exposé, § 434 I 3 BGB

3. Zum maßgeblichen Zeitpunkt (+)

4. Leistungsaufforderung mit angemessener Fristsetzung, § 323 II BGB
(-), aber: § 326 V BGB

5. Kein Ausschluss

a) Kenntnis, § 442 BGB (-)

b) Vertraglich
-> § 3 des notariellen Kaufvertrages

aa) Auslegung

bb) Wirksamkeit
-> Arglist, § 444 BGB (-); Arg.: V1 (und V2) gutgläubig

6. Ergebnis: (-)

II. Ergebnis: (-)

B. CIC, §§ 280 I, 241 II, 311 II BGB
(-); Arg.: nicht anwendbar bei Gutgläubigkeit

Frage 3: K gegen V1 auf Schadensersatz wegen der alten Wand

A. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB

I. Anspruch entstanden

1. Wirksamer Kaufvertrag (+)

2. Mangel
Hier: Angaben im Exposé, § 434 I 3 BGB

3. Zum maßgeblichen Zeitpunkt (+)

4. Voraussetzungen der §§ 280 I, III, 281 BGB (+)

5. Kein Ausschluss

a) Kenntnis, § 442 BGB (-)

b) Vertraglich
-> § 3 des notariellen Kaufvertrages

aa) Auslegung (+)

bb) Wirksamkeit
-> Arglist, § 444 BGB (-); Arg.: nur fahrlässige Unkenntnis des V1 (und des V2) bzgl. Aufklärungspflicht

6. Ergebnis: (-)

II. Ergebnis: (-)

B. §§ 437 Nr. 3, 280 I BGB bzgl. Mehrkosten durch schlechtere Dämmung
(-); Arg.: wirksamer vertraglicher Ausschluss (s.o.)

C. CIC, §§ 280 I, 241 II, 311 II BGB
(-); Arg.: nicht anwendbar

 

Schuldrecht BT 1 (Kaufrecht), Zivilrecht

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